▲九江浦京上东高新产业园环境 优美。　　　　　　　资料图片

■改造后的九江浦京上东高新产业园。珠江时报记者/沈芝强摄

毗邻325国道、佛开高速公路的九江浦京上东高新产业园，原名为上东工业园，是九江村级工业园改造提升示范项目。

谁能想到，这里曾经只是一片低矮简易的单层厂房，租金少，污染大，效益低。在无任何可借鉴经验的前提下，九江镇探索“拆旧建新”的形式，推进上东工业园改造项目，打造了一个可复制、可推广的三旧改造样本。

如今的浦京上东高新产业园，租金收入是改造前的数倍，村民收入大大提高，极大地提升了村民的幸福指数。上东社区党委委员明海波是推进该项旧改工作的负责人之一，回顾改造的历程，他感慨万千。

租金少污染大园区亟待改善

现时，浦京上东高新产业园总面积约4万平方米，拥有三座标准化三层厂房，园区以“创新、共享、生态、健康”的设计理念，突破性地融合轻工研发、高端制造、仓储物流、休闲生活四位一体，将汇聚各类高新科技要素和人才创新资源，打造影响和支撑佛山产业生态进化升级的智造高地。

时间回到2015年，浦京上东高新产业园前身是一个以单层低矮简易厂房仓库为主的村级工业园。“园区内的建筑多为单层低矮简易厂房，绝大部分于1990年底建成投用。”明海波介绍，当时有从事五金制品、家具类、纸箱生产等10多家小型企业藏身于此，大多是能耗高、产值低、污染大的企业。

“那么大一块地，租金那么少。”明海波说，当时大家都觉得这块土地的价值没有得到有效体现，“当时年租金才80万元，税收几乎没有。工业园提升改造势在必行。”

积极破解难题全力推进改造

尽管上东经联社对原有低效土地改造意愿强烈，但村级工业园改造没有任何经验借鉴，改造拆除难、投入资金大、改造效果不确定等问题都摆在明海波的面前。“要做就做到最好，给全镇树立一个标杆，提供可复制、可推广的样板。”明海波以此为方向开始思考如何改造。

乘着政府三旧改造政策红利，浦京上东高新产业园以“拆旧建新”形式，兴建标准化多层厂房、公寓，淘汰一批家具、五金等落后产能，规划成高新企业主体产业社区。

2016年8月，九江采用镇村联合开发的方式，由九江镇公资办与上东经济联合社合作成立九江镇上东园区投资开发有限公司，开展全面改造提升。

同时，上东社区将村级工业园改造提升工作列入社区的中心工作，成立专职工作组，建立社区联席会议工作制度，制定具体的工作方案与工作流程，探索形成了“专职队伍+专题会议+专项方案+专门流程”的上东村改“四专”工作模式。同时，定期开展工作人员培训，提升干部工作能力和服务水平，打造了一支强责重效尽职有为的工作队伍。

然而，村级工业园改造推进过程中存在许多问题。明海波说，像土地证历史遗留问题、土地证重证、土地整理等是困扰园区升级改造的一大难题，幸好在南海区国土部门的引导下，工商、国地税、国土、房管、不动产、城乡统筹等多个部门高效配合，历经近半年，土地历史遗留问题得到一一化解。

除了历史原因，还有人为因素。在改造过程中，有一户拆迁户经过多次谈判仍不愿意搬迁。“我们上门沟通多次，但对方仍然不肯搬。”明海波决定从其身边人入手，利用拆迁户的亲友进行沟通，同时在部门联动方面加大力度。经过10多次的耐心讲解工作，拆迁户逐渐明白了改造的政策，最终配合拆迁。

“我们还帮企业找了地方，并带他们去看厂房，满足他们对消防安全、安全生产的要求。”明海波说，正是大家的通力合作，才让村改得以推进。

租金翻了几倍村民更有幸福感

土地权属整合后，经上东经联社成员代表表决，浦京上东高新产业园土地50年期限使用权以50万元/亩的价格，出让给镇村合办的项目公司。随后，土地流转收入将全额注资到项目公司。在此过程中，九江镇公资办再以等额略高的资金注资，镇、村占股比例为51:49。

在项目公司的运作下，如今已有多家企业入驻浦京上东高新产业园，包括有研发生产自动化设备的机器人企业，从事纸业、家具业的企业。

明海波说，改造后，园区的环境大大改善，有效减少安全生产、消防安全隐患。集体收益也翻几倍，原有厂房租金约为80万元/年，改造后租金约500万元/年，“与改造前的一层厂房相比，改造后的三层建筑密度、容积提升3倍，预计每年的租金收入是以前的数倍，极大地提高村民收入，提升村民的幸福指数。”

文/珠江时报记者沈芝强

通讯员陈国杰