今年是南海建设广东省城乡融合发展改革创新实验区的关键一年，为走出一条具有本地特色的城乡融合发展之路，南海创新性地提出以“国土空间综合治理改革创新”（简称“南海地治改革”）为总揽，推动城市、产业、农业连片，带动生活、生产、生态形成新格局。近期，南海地治改革又有重大突破——8月31日，大沥镇沥北湖马工业区改造项目地块顺利摘牌，这是佛山市首个通过“毛地”入市政策上平台公开竞投引入投资开发商、实现村级工业园连片开发改造的“工改工”项目。

    典型案例

    大沥164亩“毛地”率先入市

    8月31日，大沥镇沥北湖马工业区改造项目地块顺利摘牌。该地块是佛山市首个通过“毛地”入市政策上平台公开竞投引入投资开发商、实现村级工业园连片开发改造的“工改工”项目，共约164亩。

    今年2月，大沥镇率先印发“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引，成为全市“第一个吃螃蟹的人”。

    今年4月23日，大沥镇在“毛地”入市先行先试——产业用地精准对接会上，对镇内具备入市条件的13个地块、共计1000亩土地进行推介，工业用地和商服用地各占一半，两个地块当场签订入市意向书。

    经过一轮轮的探索与实践，如今，“毛地”入市已从“纸上”正式落到“地上”。盘活存量土地、扩展发展空间、搞好产业提升，大沥镇交出一份创新答卷，同时也为南海区乃至佛山市的各镇街提供了可以借鉴的样本。

    什么是“毛地”入市？

    “毛地”入市是指未达到手续齐全 （有集体所有权证，没集体使用权证）或土地上盖建构筑物租约未到期的农村集体建设用地允许上平台招商。

    “毛地”入市有何好处？

    新

    为改造主体和市场力量提供了崭新的思路，打开城乡融合发展想象新空间。

    活

    有助于鼓励村集体提前盘活低产值土地，以更灵活的方式增加集体收益。

    快

    改造主体可实现加快改造，各方可加快享受到发展红利。

    赢

    村集体提高了收益，企业扩展了发展空间，政府也将大幅提高财税收入，实现多方共赢。

    首宗“毛地”入市后怎么开发

    2016年，沥北湖马工业区便拉开了升级改造的序幕，项目总面积约200亩，改造方向为工业，主导产业为高科技、新型材料、高新技术产业，分为两期开发。项目一期约33亩，如今已完成主体建筑建设工作。

    剩余的二期约164亩零散土地通过“毛地”入市顺利摘牌，由佛山市星中创驷弘项目投资有限公司负责建设，规划总建筑面积30万平方米，预计土地正式移交后3年内可建成投产。

    项目将聚焦先进制造、高端装备、新材料新能源产业领域，引入高新科技企业和高端人才，打造成产业化、多样化、高端化、集体化、区域化的现代科技产业园。

    南海探索

    建立健全城乡统一的建设用地市场体系

    近两年来，南海不断深化创新土地制度改革，建立健全城乡统一的建设用地市场体系。

    01

    探索集体土地整备和片区综合整治做法，盘活集体土地资源

    在不改变所有权的前提下，村集体委托集体整备中心对符合入市的农村集体经营性建设用地进行统筹整合、统一招商入市，实现集体土地的统筹综合利用。

    目前，成功整备地块共10宗，面积约468亩。对连片低效的集体土地划定片区范围，通过规划调整、权属调整、土地复垦等措施，将片区内土地重新归宗，以推动土地连片入市开发。

    02

    完善农村集体经营性建设用地增值收益分享机制

    推动土地增值收益调节金“费改税”，为完善国家税收体系提供南海经验。

    目前，“与契税相当的调节金”已纳入新修订的《契税法》征收，继续争取将“出让、转让调节金”纳入拟修订的《土地增值税法》中征收。

    03

    建立集体建设用地开发利用全链条监管机制

    研究起草农村集体经营性建设用地及房屋开发经营监管试行办法，通过多部门联动对集体经营性建设用地交易及房屋建设、销售、出租等行为进行监督管理。

    04

    创设混合开发和联动改造制度，促进城产人融合发展

    坚持以产业开发为主、社区配套为辅，利用“产业+社区、国有+集体、出让+出租”的土地复合利用方式，实现国有土地出让和集体土地入市的有机融合。目前成功案例有澳门城、爱车小镇和大沥创客小镇、里水大冲科技生态园项目等，面积达8439亩，带动约1460亩村级工业园连片改造。

    通过“工改居”“工改工”联动改造，将部分房地产企业资金导入实体经济领域，加速工业产业发展。截至目前共有联动改造项目24个，面积6208.8亩，其中联动工改工962.3亩、工改公益848.9亩，收取免联动改造款4.33亿元。

    05

    加大产业用地保障力度，提高产业用地利用效率

    修改完善产业用地提升指导意见，进一步规范产业用地供应和监管工作，加快推进产业结构调整和转型升级。

    制定“放宽协议出让”和“支持工改工”相关实施细则，放宽用地申请条件，为“十百千”工业企业提供用地保障。

    06

    探索“地券”　“房券”　“生态券”政策，以市场化机制推进土地有效利用

    目前，《南海区拆旧复垦（增减挂）实施管理暂行办法》已落地实施，完成拆旧复垦项目3个，涉及面积382.67亩。

    逐步探索引入“房券”建立房地产反哺工业、农业的长效机制，利用“生态券”为以市场化机制推进生态修复、扩增生态空间、提升生态功能提供实施路径。

    村改进度

    引入村改招商项目 50个

    截至2021年9月中旬，南海已完成拆除改造面积1.4万亩，累计拆除改造4.9万亩；已综合整治3万亩，累计综合整治8万亩；新建产业载体551万平方米，累计新增产业载体2349万平方米。

    今年共引入村改招商项目50个，计划总投资额达450亿元。瑞浦能源、三瀛科技两个百亿元项目及中集天达、飞荣达等一批优质项目进驻。

    1政策创新增强村改动力

    ●在已出台

    40多项村改政策的基础上，创新性推出“模拟审批”“标准地”等改革措施，用好用活“城市棕线”“土地整备”“混合开发”“联动改造”“集转国”等创新举措。

    ●村改扶持奖

    励金总规模增加到30亿元，拆除改造类奖励50万元/亩，纳入“十百千”工业企业培育计划的另增加10万元/亩的扶持奖励。

    ●简化国有企业参与村改的拨款程序。

    ●工业用地集转国地价款全额返还村集体。

    ●规范工业园租金、厂房拆迁补偿标准，最高可奖励500万元/宗。

    ●大力推进工程建设项目审批制度改革等。

    2坚持“工改工”，坚持连片改造

    ●编制村级工业园升级改造空间与产业规划，谋划一批产业集聚区和主题产业社区。村级工业园改造后确保70%的用地用于发展工业，为制造业高质量发展提供载体和空间。目前该规划已完成中期成果，计划年内完成。

    ●优化调整20个千亩以上连片产业社区示范项目，调整后，共有11个纯工改工项目，其中临港国际·新田智造新城片区改造项目为超万亩工改工项目，其余项目工改工（含公建配套）占比均超70%。

    ●加大连片工业用地储备，目前已完成临港国际产业社区、中兴新城、大金智地片区和风梅岭4个500亩以上连片工业用地储备工作。

    3加大资金投入力度

    ●区财政安排30亿元奖励扶持资金 ，多渠道吸引调动社会资金参与村改。

    ●探索建立城市更新基金，解决村改融资难题。

    ●搭建“村改贷”融资平台，银行向区政府授信总额度超千亿，4家市内银行与21个村改“工改工”项目签约贷款113.6亿元。

    4坚持综合整治，巩固村改成果

    ●印发实施《佛山市南海区村级工业园升级改造总攻坚综合整治类园区整治提升工作方案》，指导综合整治联合执法行动，进一步研究制定落实加强综合整治淘汰落后产能的工作指引，把联合执法综合整治行动推向常态化、实体化。

    ●今年全区累计综合整治38935亩，关停企业2244家，淘汰企业386家，整治隐患20593处。

    整理/珠江时报记者 黄婷