新修订的《土地管理法》明年1月1日起施行
这“三块地”变化与你关系很大
新修订的《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。这次修法在全面总结33个试点地区改革试点经验基础上,提炼了全国适用的也是公众尤为关注的关键性问题,在法律上进行了明确。
南海区作为国家农村土地制度改革“三块地”改革试点区,不少探索成果被新修订的《土地管理法》吸纳。在新法中,允许集体建设用地入市、土地征收程序变化和农村宅基地“自愿有偿”退出备受关注,且与南海人息息相关,那这“三块地”究竟变在何处?对南海人有何影响?记者采访了佛山自然资源局南海分局和南海区农业农村局相关负责人,为大家解读。
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允许集体建设用地入市
在集体经营性建设用地入市方面,新修订的《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍,删除了原来土地管理法第四十三条,任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。
在第六十三条中增加规定:农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用,同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。
部门解读
农村集体建设用地入市,是国家“三块地”改革中最充分的一次改革,实现了从不能入市到可以入市的转变,也是对南海区“三块地”改革成果的肯定。
因为广东作为改革开放的前沿阵地,经济发达,有大量的集体土地入市的需求。南海区在集体建设用地入市改革试点中,典型性突出、成效显著,一方面南海区集体土地建设量大,另一方面南海提出了很好的规范性文件,针对一些问题,南海做了充分探索,从南海的试点来看,允许集体土地入市并不会带来土地管理秩序的崩溃。
允许集体经营性建设用地入市,有利于建立城乡统一的建设用地市场,实现集体建设用地与国有建设用地的同地同权同价,本质上是农村地区被赋予新的发展机会。
从这个层面来讲,这已经突破了“耕者有其田”,因为集体土地不仅仅用作耕地,还能做建设用地使用,通过入市让村民合理地分享土地增值收益,解决城乡发展不平衡问题。
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2
农村宅基地“自愿有偿”退出
新《土地管理法》完善了农村宅基地制度,在原来一户一宅的基础上,增加宅基地户有所居的规定,明确:人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。
考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程,新《土地管理法》规定:国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。
部门解读
前一条明确“户有所居”不一定是宅基地,比如可能是农民公寓,对于高度城市化、土地较为紧张的地方,具有较大意义。后一条明确了进城落户村民实施“自愿有偿”退出宅基地,任何人不可以对农民的宅基地进行强制拆除。
增加的鼓励盘活方面的政策,并不是说农村宅基地可以随意交易,城里人还是不可以进农村买房的,这是国家鼓励农村闲置资源再利用的激励措施,跟目前农村宅基地深入探索的“三权分置”改革有关联。
焦点
3
建立差别化的征地程序
对土地征收的公共利益范围进行明确界定。新《土地管理法》增加第四十五条,首次对土地征收的公共利益进行界定,采取列举方式明确:因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形,确需征收的,可以依法实施征收。这一规定将有利于缩小征地范围,限制政府滥用征地权。
改革土地征收程序。将原来的征地批后公告改为征地批前公告,多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的,应当召开听证会修改,进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权、参与权和监督权。倡导和谐征地,征地报批以前,县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。
部门解读
原来的《土地管理法》规定征地只能“先批后征”,就是按照传统的征收程序,地方政府应先完成征地报批程序,然后再开展和被征收人的补偿协商事宜。新修订的《土地管理法》提出了征地程序分类执行,允许“先批后征”和“先征后批”并行。差别化的征地程序,既充分保障被征地主体的利益,又保障国家重大基础设施的建设发展,其实就是保障最广大人民的利益。
这也是采纳了广东省早在2003年就推广的“先征后批”。将征地协商程序前置于征地报批之前,从法理和实际来说:
保障了农民集体、农民集体成员的参与权,为农民更好地参与协商提供了一个制度保障。
这个分类征收程序跟南海区目前的做法是比较吻合的,修订后的《土地管理法》让南海一直以来的做法更有依据、法律风险降低了。
整理/珠江时报记者 李华 通讯员 杜小刚 冯创