01

拆迁房被改商用，原所有人能获补偿吗？

现实困惑

2011年，马先生一家因旧城改造搬到了郊区居住。一次他路过原住宅时，发现原住宅并非拆迁，而是经过装修“变”成了一家酒楼。马先生原住宅现市场价已在百万以上，而当时给他的拆迁补偿只有20余万元。现居郊区的马先生一家，出行、购物都极不方便，工作也不好找，家境日益困难。这种情况下，马先生应当如何维护自己的权益？

律师说法

根据我国《物权法》规定，征收他人的动产与不动产，必须是为了公共利益的需要，并且要依法给予补偿，保障被征收人的合法权益。如果征收个人住宅，还要保障其居住条件。本案中，马先生的住宅被征收的原因是“旧城改造”，这属于为了公共利益的需要。但实际上，马先生的房屋借拆迁之名被改为商用，并非为了公共利益，这种行为侵犯了马先生的居住权，属于违法拆迁。马先生可以要求返还住房，也可以要求按现在的市场价补偿其差价。

02

业主能自行将露天阳台封闭吗？

现实困惑

田某等10名业主在购买房屋入住后，发现位于室外的阳台是露天的，认为不安全、不卫生、不保暖。于是他们协商一致决定统一封闭阳台。物业公司认为业主此举没有经过他们的同意，妨碍了他们对小区的正常管理，要求田某等业主拆除封闭的阳台，恢复原状。但业主们都不同意。业主有权自行把阳台封起来吗？

律师说法

业主有权把阳台封闭起来。我国《物权法》规定。业主对住宅的专有部分享有共有和共同管理的权利。阳台属于专有部分，业主有权决定是否将其封闭。物业公司是小区业主雇佣的管理者，主要责任是监督，无权阻止业主们封闭阳台。

03

开发商可将小区车位高价卖掉吗？

现实困惑

某高档住宅小区建有地下停车库。房地产开发商在销售住宅时向购买人承诺，此车库专供业主停车，每户一个车位。入住后，业主们发现，只有购买车位才能停车，而且开发商将大部分车位以高价卖掉，还有一些车位被物业公司租给本小区以外的人使用。该小区业主们认为，地下车库应属业主共有，但开发商及物业公司不予理睬。业主的说法成立吗？

律师说法

业主的说法是成立的。我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的权利归属，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式进行约定。本案中，开发商与业主在出售房屋时已经约定了车库专供业主使用，因此，车库应归全体业主共有。开发商应将地下车库移交给业主大会或业主委员会管理，以实现业主的权益。

04

小区内的绿地归谁所有？

现实困惑

刘先生见某小区的售楼广告宣传单及规划图上都承诺有绿地，并现场看了该小区确实有大片绿地。虽然靠近绿地的楼房价格要比其他楼房每平方米多100元钱，刘先生还是决定在该小区购买了一套靠近绿地的住房。可是入住后不久，开发商却在原绿地上铲草刨树，又要盖一座新楼。刘先生对开发商的行为提出质疑，开发商的工作人员称，售楼广告不属于合同内容，是没有法律效力的。开发商可以铲除小区内的绿地吗？

律师说法

开发商的说法是没有法律依据的，他们不能随意铲除小区内的绿地。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明

确规定，商品房的销售广告和宣传材料中，如果对房屋及相关设施所作的说明和允诺是确定的，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，

这部分内容应当视为合同内容，对开发商有约束力。此外，《物权法》也明确规定了建筑区内的绿地属于业主共有。因此，开发商不能随意铲除小区内的绿地。

05

小区的商业广告收益，应归谁所有？

现实困惑

纪小姐在市区购买了一套临街顶楼的房子。2007年春节，纪小姐发现，自家的楼顶竖起了一幅巨大的广告牌。纪小姐听朋友说，这种情况下如果有广告收益，自己是有权利索要的，于是找物业公司询问此事。物业公司工作人员回答，广告是物业公司联系的，收益归物业公司所有，与住户无关。物业公司的说法正确吗？

律师说法

物业公司的说法是错误的。我国《物权法》规定，业主对房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利。本案中所涉的房顶，应属于专有部分以外的共有部分，纪小姐依法对其享有共有权。另据《物业管理条例》规定，利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会及物业管理企业同意，并办理相关手续。经营收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。因此，本案中纪小姐可以享受楼顶广告的收益。非但如此，如果纪小姐所在楼层的墙面、电梯等设备上有商业广告，她也一样可以对收益主张权利。

06

业主装修自己的房子，他人有权干涉吗？

现实困惑

曲先生购买了一套商品房，刚入住不久就发现房屋的水管漏水、墙体开裂。上楼一看原来是楼上的张先生在装修房屋时敲掉了承重墙，改变了建筑结构，并改变了原来的水管铺设线路，后曲先生请人检验，证明是张先生的装修行为导致他的房屋出现了问题，并且有进一步扩大危险的可能性。曲先生要求张先生停止装修行为，张先生说：我自己的房子，爱怎么装修就怎么装修，别人管不着。曲先生有权要求张先生停止装修吗？

律师说法

业主购买房屋后就对该房屋享有所有权，因此可以自由地对该房屋进行占有、使用、收益和处分，对房屋进行装修是行使其所有权的一种表现形式。但是如果此项权利与同一建筑物上的其他房屋有密切关系，存在公共利益，业主在对自己的房屋进行占有、使用、收益和处分的时候就不能侵犯他人的权益或者公共利益，否则就是违法的。本案中张先生对自己的房屋拥有所有权，可以进行装修，但是张先生在装修的时候改变房屋的主体结构造成其他业主的房屋危险，张先生的这种装修行为已经超出了他行使权利的界限，是对他人权益的侵犯，因此曲先生有权要求张先生停止该种装修行为。

整理/珠江时报记者李阳