■湖马工业区改造项目效果图。通讯员供图

    ■沥北社区湖马工业区现状。吴凯文摄

    从探索到实践，从想象到实现。在地治改革领域，大沥一直是片热土。8月31日，大沥镇沥北湖马工业区改造项目地块顺利摘牌。该地块是佛山市首个通过“毛地”入市政策上平台公开竞投引入投资开发商、实现村级工业园连片开发改造的“工改工”项目，也是大沥探索南海地治改革取得的又一突破。

    同日，镇属企业世盈公司签订土地整备协议，将对占地280亩的太平村级工业园“工改工”项目实施土地整备。如今，在这片热土上，新的蓝图正逐步绘就，曾经的构想慢慢变得具体。通过“毛地”入市再解产业空间提升受限的难题，大沥高质量发展插上了腾飞的翅膀。

    探路  湖马工业区化身﹃试金地﹄

    在沥北经联社副社长彭小伟看来，沥北湖马工业区改造项目能成为全市第一个“毛地”入市政策的实践地、试金地，并不意外，“与其说是先有政策再去探索实践，倒不如说是先在这块地上发现了一些亟待解决的土地问题，才促使政策的萌芽。”

    沥北社区湖马工业区内，大部分是建于二十世纪九十年代初的单层低矮厂房，主要以五金加工、五金贸易等产业为主。然而，随着大沥镇经济社会的不断发展，这种建筑形态难以满足优质企业的发展需求。2015年，知名企业“理想卫浴”因土地空间不足而不得不外迁，给沥北社区乃至大沥镇敲响了警钟：是时候要释放土地空间，把低效土地用“活”，推动产业转型升级。

    2016年，沥北社区在湖马工业区拉开了升级改造的序幕，梳理出总面积约200亩的土地，改造方向为工业，主导产业为高科技、新型材料、高新技术产业，分两期开发。在一期33亩的土地上，沥北社区经联社已先行尝试通过自有资金或引入投资方，建起了5栋楼房。目前，部分楼已建成，出租用作办公、轻工业等。

    试水虽然取得不错的效果，但剩余的二期约合164亩零零散散的土地该如何盘活起来？里面的很多旧厂房，租期并不一致。彭小伟透露，此前曾有十多个有意向参与湖马工业区改造的开发商，都因土地不能整体出让被“劝退”。而且，社区难以精准判断入驻的产业，导致部分设施未能一步到位，产业规模效应也得不到应有的发挥。

    就在此时，大沥率先尝试“毛地”入市政策，为来到改造“十字路口”的沥北社区打开了新思路。所谓“毛地”入市，是指未达到手续齐全（有集体所有权证，没集体使用权证）或土地上盖建构筑物租约未到期的农村集体建设用地，允许上平台招商。7月10日，沥北村湖马二股份合作经济社就“毛地”入市相关事宜进行表决，九成股东参会，100%表决通过。

    8月31日，经过竞投，佛山市星中创驷弘项目投资有限公司成为这块“毛地”的承租方和建设方。

    沥北湖马工业区原租约年收益840万元/年，通过“毛地”入市政策改造后，预计保底年收益约2000万元/年，每3年递增10%，30年合同期预计村集体总收益约12亿元。很快，原本的老旧工业厂房将改头换面，打造成为现代标准产业园，不仅建筑形态得到提升，园区整体功能布局也更加合理。

    解题  激发改造动力释放多重效益

    距离大沥镇发布“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引仅半年多，沥北湖马工业区改造项目地块顺利摘牌，这是大沥探索南海地治改革所取得的新突破。

    按照以往的政策，“毛地”是不允许入市改造的。而近年来，“毛地”入市逐步得到放宽。今年2月9日，大沥镇率先印发“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引，成为全市“第一个吃螃蟹的人”。4月23日，大沥又在“‘毛地’入市先行先试——产业用地精准对接会”上，对镇内具备入市条件的13个地块、共计1千亩的土地进行推介，湖马工业区正是其中之一。

    推行“毛地”入市政策，有利于鼓励村集体提前盘活低产值土地，增加集体收益。此外，由于南海现行的“三旧”改造扶持奖励政策有效期到2025年，对改造主体而言，还可以通过“毛地”入市政策加快完成未到租期的物业改造，提早申报和享受“三旧”改造的扶持奖励。

    以湖马工业区项目为例，目前通过主动改造已申请政府村级工业园改造提升扶持奖励资金1674.15万元，而剩余的164亩村级工业园正是由于租期不同问题未能顺利改造。通过“毛地”入市政策，该项目至少可以提前几年整理完成，预计可以再申请政府扶持奖励资金约8200万元。

    “对于这个政策，我们作为企业也是非常欢迎的。”在佛山市星中创驷弘项目投资有限公司总经理姚若杰看来，大沥整体产业基础好，营商环境好，加上“毛地”入市政策能保障企业利益，可充分激发市场动力。他表示，该项目规划总建筑面积30万平方米，预计土地正式移交后3年内可建成投产。项目建成达产后，年税收有望达每亩50万元以上，年产值有望达2000万元。

    不难发现，通过“毛地”入市推动村级工业园拆除改造，村集体提高了收益，企业扩展了发展空间，政府也将大幅提高财税收入。这是一个释放多重效益、实现多方共赢的结果。

    创新   地治改革实践的﹃大沥担当﹄

    接下来，大沥镇在“毛地”入市方面将会迎来更多“新硕果”。除了湖马工业区项目成功试水外，8月31日，太平村级工业园“工改工”项目，也与大沥镇属公司签订了土地整备协议。此外，大转湾片区专业市场升级改造项目中占地126亩的河东“龙船洛”地块以及占地67亩的河东“青云桥”地块，均已编制“毛地”入市方案，即将公开上平台竞投招商；而占地150亩的大转湾片区专业市场升级改造项目盐步家具城地块以及占地130亩的环球水产市场升级改造项目，正在编制入市方案阶段。

    大沥镇城市更新办副主任夏炳金介绍，接下来，将通过湖马工业园“毛地”入市成功上平台公开竞投的示范作用，增强市场信心，同步加快建立“工改工”项目库，进一步加快推进全镇村级工业园拆除改造工作。同时，加快推进大转湾片区等专业市场升级改造工作，争取实现在专业市场升级改造方面“从零到一”的突破。

    从出台指引仅半年余便迎来一个又一个实质性成效，大沥经过一轮轮的探索与实践，“毛地”入市已从“纸上”正式落到“地上”，从想象逐步演变为现实。如何盘活存量土地，扩展发展空间、搞好产业提升，大沥镇交出了一份创新答卷，同时也为南海区乃至佛山市的各个镇街提供了参考借鉴的样本。

    实际上，大沥一直以来都是地治改革的热土。在这里，催生了广佛国际商贸城中心区等集体土地上建城市的样板、全区集体土地入市认定第一宗产业载体项目、全市首个运用“毛地”入市政策推进村级工业园连片开发、全省第一宗农村集地建设用地挂网入市、全国首个连片“混合开发”超3000亩的产城融合项目……

    有什么样的产业才有什么样的人才。高端产业和高新技术企业的进驻，会吸引更高素质的人才进驻。这是大沥不断创新“土地文章”的更深考量。大胆求变创新政策，打开想象新空间；敢试敢闯探路先行，重构城市新未来。这是“南海地治改革”实践的大沥担当，更是大沥高质量建设广东省城乡融合发展改革创新实验区先行区的雄心和魄力。

    延伸阅读

    这些年，大沥做了哪些﹃土地新文章﹄

    在集体土地上建城市样板

    广佛国际商贸城中心区是南海区“三旧”改造重点项目之一，采取租赁农村集体建设用地集中统一开发、租赁期满土地及地上物业一并返还农村集体的模式。项目改造前，中心区内各村组通过土地出租确保集体收入。启动改造后，实行镇政府统一租赁开发，土地整体开发价值提高。

    目前，区域内已建成坚美大厦、龙汇大厦、铝协大厦等有色金属总部楼群，南海国际会展中心、广佛智城、华南最大的永旺梦乐城，以及镇内最大的公园——九龙公园。

    基于该项目的成功经验，南海提出集体建设用地整备制度，该制度的提出是南海区集体建设用地入市改革的制度创新。

    全省集地建设用地入市的“第一挂”

    2015年11月，大沥镇太平社区北海经济社一宗土地挂牌出让，项目地块属于太平村北海股份经济合作社农民集体所有，总用地面积28.93亩。现已建成布鲁森国际实验幼儿园，并于2017年9月投用。

    这是南海区入市改革试点以来的入市“第一挂”、征收调节金“第一例”。该地块的推出，标志着南海区农村集体经营性建设用地入市试点改革进入实质性操作阶段。

    城市中轴上的连片改造“明珠”

    作为南海城市中轴“北延过河”的第一站，大沥镇创客产业中心项目（原全球创客小镇）在2020年8月7日启动建设。项目规划总面积约3000亩，涉及2个经联社和24个经济社，该项目首期总建筑面积约150万平方米，投资额约300亿元。

    该项目采用“出让+出租”“国有+集体”“居住+产业”混合开发的方式，是全国首个实现真正意义“混合开发”、连片开发超3000亩的产城融合项目。同日，大沥镇启动创建广东省城乡融合发展改革创新实验区先行区。

    “毛地”入市有何好处？

    新

    为改造主体和市场力量提供了崭新的思路，打开城乡融合发展想象新空间。

    活

    有助于鼓励村集体提前盘活低产值土地，以更灵活的方式增加集体收益。

    快

    改造主体可实现加快改造，各方可加快享受到发展红利。

    赢

    村集体提高了收益，企业扩展了发展空间，政府也将大幅提高财税收入，实现多方共赢。

    文/珠江时报记者李翠贞吴志恒通讯员刘成邓倩茹李颖敏