■3月30日，中国农业银行狮山支行向佛山市南海联合利民物业开发管理有限公司承接的“风梅岭”村级工业园改造项目发放3亿元贷款。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　实习生/廖明璨摄

3月30日，在狮山镇村级工业园区升级改造暨城市更新大会上，中国农业银行狮山支行向佛山市南海联合利民物业开发管理有限公司承接的“风梅岭”村级工业园改造项目发放了3亿元贷款。

作为2020年狮山镇村级工业园改造“第一拆”所在地，风梅岭、黄牛牯村级工业园连片改造项目整体与佛山市南海联合利民物业开发管理有限公司签订了租赁合同，标志着该项目采用集体建设用地入市开发模式进行三旧改造。

在南海区村级工业园改造如火如荼推进的当下，风梅岭、黄牛牯村级工业园连片改造项目为何采用集体建设用地入市开发模式？

“小散乱污”屡遭投诉协商数年啃下“硬骨头”

“2005年之前，位于佛山科学技术学院仙溪校区南侧的风梅岭、黄牛牯地块屡遭投诉。”狮山镇大圃社会管理处党委委员、副主任冯明介绍，当时该地块原有建筑物于上世纪90年代初期建设，多为单层简易结构旧厂房，分布着铜铝小冶炼，废旧金属分拣破碎，以及废旧塑料分拣、拉粒等领域的“小散乱污”作坊小企业，投诉的核心是该村级工业园污染严重，排出的废气、废水等污染物影响教学生活。

当时，该地块属地归大沥镇。大沥镇政府于2009年左右开始与村民协商改造这块土地，但迫于村民利益难以平衡这一难点，直到2013年大圃片区归入狮山镇、设置狮山镇大圃社会管理处时，协商仍处于胶着状态。

2014年，该地块的环境整治和村级工业园改造问题被市政府督办，但这块“硬骨头”很难啃。2016年，市政府再次督办，南海区、狮山镇下定决心对此地块进行“三旧”改造，2015年底该地块被认定为南海区村级工业园改造提升试点项目。

冯明几乎是看着风梅岭、黄牛牯地块“成长”的过来人，全程参与了该地块的协商工作。为了平衡政府资金成本，村民亦不想将太多集体土地转为国有，最终商定将风梅岭片区中120亩土地作“工改商”方式开发，尽量降低土地开发成本。

风梅岭片区开发约定3年的项目整理过渡期，经过艰苦谈判，最终确定这120亩“工改商”地块以200万元/亩的价格支付给村民。“这仅仅是付给狮山镇兴贤社区兴源经济社的纯货币收益，拆迁成本还要另行计算。120亩纯商业地块加上另外租赁该地块589亩土地作工业开发的话，开发收益很难保证。”冯明表示，几乎不会有企业愿意做这个“亏本生意”。

政府兜底保障村民利益严格把关引进高端产业

如此一来，该地块只能用集体建设用地入市开发模式进行“三旧”改造，由政府兜底。“政府前期几乎可以肯定是亏本的，但风物长宜放眼量，政府自主开发有话语权、主动权，我们在引进项目时可以严格把关，确保引入高附加值产业。”冯明说，在狮山这个“产业大镇”未来的高质量发展面前，眼下的困难可以说终将“吃小亏捡大便宜。”

众人拾柴火焰高。在各方的积极推动下，2019年9月29日上午，狮山镇大圃社会管理处举行兴贤社区风梅岭片区“三旧”改造开发项目签约仪式，兴贤社区兴源经济社作为风梅岭片区的集体土地所有权共有权人与佛山市南海联合利民物业开发管理有限公司签订协议，标志着风梅岭片区“三旧”改造开发项目正式启动。

开局便是决战。2020年1月2日，佛山市南海联合利民物业开发管理有限公司向中国农业银行狮山支行申请授信5.8亿元，将先到账3亿元。在3月30日举行的狮山镇村级工业园区升级改造暨城市更新大会上，双方举行了3亿元支票交接仪式。

在资金、队伍等各方面保障下，截至2020年4月1日，风梅岭地块已拆除300多亩。按开发计划，风梅岭这120亩土地未来将围绕战略性新兴产业及重大科技平台，为孵化器、加速器、中试用房、人才公寓、商务酒店等提供建设用地，努力将其打造成为城市科研功能区及现代服务业集聚区。

连片开发形成示范打造高质量产业社区

摸着石头过河，探出这条路后，黄牛牯片区的开发亦用同样的模式进行。狮山镇镇长黄伟明表示，风梅岭、黄牛牯村级工业园连片改造项目拟分为一期黄牛牯地块，二期风梅岭地块，进行分步开发改造。一、二期均已与佛山市南海联合利民物业开发管理有限公司签订租赁合同，租期为30年。

当前，风梅岭地块部分厂企已签订拆迁补偿协议，计划年底前共拆除600亩，估计前期整理费用共约7亿元。此外，黄牛牯有2年的项目整理过渡期，目前该地块建筑物已全部拆除。

按照规划方案，黄牛牯地块及风梅岭地块，将用工改工方式进行改造。按容积率1.5计算，预计建设产业载体面积70万平方米，依托现有山塘水体建成的水景中心，形成“倒T型”长廊式运动公园景观，串联各板块，降低高速公路对地块南部的噪音影响。其中“黄牛牯”地块已于3月挂牌招租，引进汽车零配件制造项目。

风梅岭、黄牛牯村级工业园连片改造项目定位为狮山智造创新园，未来将以智能制造、高端装备、医疗器械为主要产业主题进行招商，兼顾生活配套功能，努力打造“产城人文”融合的生态型产业社区。计划用公有资本投入做好基础设施建设，再撬动社会资本投入进行进一步开发，园区统一规划，统筹招商。

狮山镇“三旧”改造协调领导小组办公室介绍，风梅岭、黄牛牯村级工业园连片改造项目，以及五星工业区改造项目、下柏旧厂连片改造项目、联星旧村改造项目这4个狮山镇项目，均列入南海区产业社区20个连片改造示范项目中，将通过3~5年的改造，将20个项目建成产业高端、配套完善、环境优越的城产人高度融合产业社区，为南海区产业社区建设提供可借鉴、可复制的改造经验。

文/珠江时报记者孙茜通讯员叶强