■湖景湾党支部、业委会、物业公司商讨小区元旦晚会事宜。珠江时报记者/李福云摄

■罗湖社区联合长信银湾楼长在小区开展摩电宣传活动。 受访者供图

■狮山举办《民法典》宣传活动，吸引众多市民参与。珠江时报记者/马一右摄

每个周六上午的例行会议，狮山狮城社区湖景湾党支部、业委会、物业公司都会商讨上周的问题，确保业主建议事事有回应；乐安社区同乐花园保安每天为驱车回家的业主指引停车；罗湖社区罗村花苑A区业委会攻克旧楼加装电梯难题，让居民实现“一键到底”的愿望……

经过多年努力，狮山镇越来越多的小区业委会逐渐趋向规范化，这不仅提升了居民的幸福感、获得感，更破解了基层村（社区）治理难题，化解矛盾纠纷。狮山经济发展快速，高楼林立，住宅小区已有122个，可成立业委会的小区只有34个，出现滞后的局面。业主委员会成立难，是多年来小区物业管理存在的普遍问题。如何破题？

党建引领，开辟基层善治新境界。目前，狮山镇正通过设立小区党支部、党员示范带头、楼长推动等方式引导成立业委会，解决住宅小区“管理难、矛盾多”的问题。宣传普及《民法典》，在社区推行“三旧改造”项目，提高土地利用率，为高质量发展腾出空间，促进城乡融合发展，让市民过上更美好的生活。

创新模式解决小区治理难题

乐安社区总面积约0.6平方公里，常住人口达3万人，有17个物业小区与160多座旧散楼，楼宇和人员密集，社区治理难度可见一斑。

“乐安社区的物业小区多建于20世纪九十年代，没有物业管理，我们通过党建引领，鼓励居民组建业委会进行自治。”乐安社区党委委员林智杨介绍，这些措施让小区发生了明显的变化，同乐花园是其中的一个典型。

“五年前，同乐花园是治安黑点和卫生黑点，业委会成立后，也承担起物业管理职责，在社区党委的引领下，一件件做好与居民切身利益相关的实事，一改小区往日脏乱差的局面，居民也开始积极参与其中。”谢竟辉是同乐花园的一名热心居民，被推选为业委会主任，见证了同乐花园的蜕变。

业委会挑起物业管理的重担，是乐安社区根据实际情况在无物业小区尝试的一种治理新模式，并制定了党建引领下的业委会、自我管理小组、楼长制三级基层治理结构。即首推小区成立业委会，条件未成熟的小区成立自我管理小组，散楼则实行楼长制，三层递进提升社区治理精细化水平，让居民住得舒心。

“罗村花苑A区党支部书记陈国浩很积极，知道小区业主渴望实现电梯梦，便多处奔走，终于攻克了这一难题，小区内翠阁湖的业主将用上期待已久的电梯。”罗湖社区党委委员吕红磊表示，罗湖社区以“党支部+业委会（职能部门）+社工+楼长”为综合治理平台，充分发挥小区党员示范带头作用，打造“红色业委会”。

“小区成立业委会，由房管所大力支持与全程指导，从筹备到细则由社区党委来把关，加快业委会建设，解决困扰基层治理的难题。”狮山镇房管所所长刘显舜表示，党员参与小区治理形成的“红色业委会”，也是狮山镇目前大力推行的模式，用党员的严格自律、高觉悟，增强业委会纪律意识，确保其良性发展。

楼长助力业委会成立

推动业委会的成立，物色人物是关键。除了挖掘党员发挥积极作用外，狮山在物业小区里也推行楼长制，打破楼长为旧散楼标配的模式，探索出从楼长制过渡到业委会的方式。

加强小区业主的联系，帮助成立业委会，为业主充当“传声筒”……在塘中社区，楼长们为小区居民提供服务、传达讯息，重建“熟人社会”，为推动业委会成立打下坚实的群众基础。

“有了楼长穿针引线，物业小区的居民开始熟悉起来，对楼长也非常认可，具有很强的信任度，在选举业委会成员时，楼长们的支持率很高。”塘中社区党委委员林琼欢表示，目前社区内的中恒海晖城、西堤国际花园两个小区准备成立业委会，它们的共同点就是从服务小区一年多的热心楼长中挑选业委会主任及成员。

驿园社区的情况与塘中社区很相似，该社区业委会的成立可谓是一波三折，从楼长到楼委会再到业委会，历经了5年的时间，逐渐解决了规范安保、环境整治和停车霸位等问题，实现居民自治。

罗湖社区长信银湾小区在两次推动成立业委会失败后，也开始摸索先楼长制后业委会的模式。“长信银湾有居民5300多户，面积广、人口多，成立业委会确实有难度，两次业主大会投票参与业主人数及建筑面积均未过半。”吕红磊介绍。

目前长信银湾小区有90多个楼长，通过召开联动多部门参与的楼长会议，收集居民意见并积极回应解决，楼长议事在处理小区问题上的效果立竿见影，还将获得的公益创投项目资金用于业主身上，这些都为第三次申请成立业委会提供有力支撑。

党支部+业委会共管共建

据悉，目前狮山镇共成立了34个业委会，另外还有5个在筹备中。如何加强业委会规范化建设，发挥业委会在基层社区治理中的重要作用，给基层管理工作提出了更高的要求。

狮城社区以在小区设立党支部的模式，实现党支部与业委会共管共建，在重大事项的商议、决策和实施上互相配合。12月12日，狮山镇狮城社区湖景湾党支部、业委会、物业公司三方聚在一起召开每周六例行的碰头会，解决上周业主反馈的问题，并商讨2021年小区元旦晚会的相关事宜。

当天上午，湖景湾党支部书记还组织业委会、物业公司及居民开展了一次小区大扫除活动，及时清理小区卫生黑点，并查看张贴在公告栏上的财务报告。“大家联手出谋划策，盘活了小区公共资产，今年的公共收益达到50万元，全部用于小区的建设及服务。”湖景湾业委会主任朱雪莲表示。

“有困难找党支部，找业委会，民有所呼，他有所应”成了湖景湾小区居民的共识。小区居民周先生说：“不到一年时间，小区发生了喜闻乐见的变化，人工湖的水不臭了、两个球场改造后焕然一新，还加装了监控使小区更安全。”

在小区成立党支部的还有罗湖社区龙光君悦龙庭小区，该党支部不断推动物业公司对小区存在的安全、卫生等问题进行改善，存在的邻里纠纷等问题也得到了及时解决。“党支部穿针引线，协调解决业主与物业公司之前的矛盾，让党跟业主的心更贴近。”吕红磊说，社区积极探索建立“小区党支部—业委会—居民”的三级管理服务网络，构建“党支部引领、业委会示范带动、居民主动参与”的小区党建管理服务机制。

“业委会作为社区群众自治组织，存在组织不健全、缺乏履职基本业务能力等问题，而将业委会与党支部共管共建，使业委会逐渐规范化。”刘显舜表示。

宣传《民法典》解决土地流转问题

业委会成立难，是多年来小区物业管理存在的普遍问题。如何破题？狮山镇除了党建引领、党员带头、楼长制助力外，还不断宣传普及《民法典》，鼓励小区积极推进业委会的成立。

刘显舜介绍，狮山镇共有122个物业小区，由于各种原因成立业委会的只占1/3，而《民法典》实施后将改变这一滞后的局面。“根据《民法典》，小区最重要的业委会选举，业主表决同意率只需在参与表决的业主中“双过半”即可，降低了小区业委会成立的门槛。”刘显舜表示。

“我们普法办在社区、小区大力宣传，依据《民法典》规定为想要成立业委会的业主提供法律法规解读，同时为业委会成员、小区物业开展知识培训，指导大家依法治理。”狮山镇普法办公室副主任蔡月桂表示，此外还走进农村开展普法活动。

让村民期待的是《民法典》中关于土地的新规，村民可以自己决定将土地出租、入股或用其他方式进行流转。“这将提高农村土地的使用价值和利用率，还解除了土地承包经营权不能抵押的限制，这意味着农村的土地承包经营权也可以抵押，使农民多了一个融资渠道，解决土地规模发展缺乏资金的困难。”华南师范大学城市文化学院教师、法学博士叶辉华表示，这将给农村的土地利用及经济收益带来较大影响。

莲子塘村便是其中之一，该村为了提高村民的收入，推行“三旧改造”项目，推动当地西太、东一、东二、南一、南二5个经济社连片发展。“无论是改造前的土地问题，还是改造后小区成立业委会，《民法典》都可以为我们提供依据，化解改造前后的矛盾纠纷，维护村民的利益。”莲子塘村党委书记萧显坚表示。

土地的有效流转，不仅可以形成大规模的产业化发展，增加村民的收入，促进当地经济增长，还为狮山镇高质量发展腾出空间，促进城乡融合发展，从而让市民在狮山这座幸福城市的引领下，走向更美好的生活。

【精彩观点】

狮山镇房管所所长刘显舜

《民法典》新增规定业委会选举业主参与表决要“双过2/3”，投赞成票的人数，只需要在参与表决的业主中“双过半”，这就意味着成立业委会所需业主参与率提升了。这就需要前期做好宣传，同时可以考虑创新模式，引入互联网开会的“云”模式，解决业主大会召开难的问题。

乐安社区党委委员林智杨

同乐花园业委会成员很热心，他们多年来承担物业管理工作却不收一分工资，将所有物业费用于小区的建设改造，从2015年的30%业主交物业费，上升至现在的90%，所以在业委会成立当中，物色富有正能量、正义感、公平公正精神的人很重要。

华南师范大学城市文化学院教师、法学博士叶辉华

业委会承担起物业管理的职责，可以解决一些老旧小区无物业管理的难题，不仅降低了成本，而且自己管自家事更加上心，这种模式值得推广。

湖景湾物业管理公司经理肖文

时代在变，我们也要转变思维，从一个管理者转变为服务者，与业委会一起努力服务好业主，这样才能减少矛盾纠纷，不断提升公司的品牌形象。

文/珠江时报记者李福云