老旧小区穿新衣 各地有妙计
由于建成年代较早,不少城市里的老旧小区普遍存在街老、院老、房老、设施老、生活环境差的“四老一差”问题,降低了居民生活品质。如今,各地老旧小区改造正全面铺开,有序推进。日前,南海出台《佛山市南海区“十四五”期间城镇老旧小区改造规划方案》,明确5年内规划老旧小区改造不少于5.8万户,涉及面积约459.45万平方米。
面对改造过程中群众的不同诉求,如何协调“众口”、达成共识,激发群众参与的积极性,考验着城市治理者的智慧。在破解这一难题的过程中,各地的做法让人眼前一亮。
北京 片区统筹街区更新
闲置配电室华丽变身社区服务中心、社区角边地再利用升级厨余垃圾处理站、公共共享空间翻新重装亮相……北京大兴区依托“区级统筹、部门协同、企业参与、社区协调、居民议事”的“五方联动”,以清源街道枣园小区、兴丰街道三合南里社区为试点,通过跨社区资源共享,开创“片区统筹、街区更新”的老旧小区有机更新“大兴模式”。
清源街道枣园小区改造前,全方位征集居民对社区更新及物业服务相关意见,“实际上就是问计于民,结合小区实际,按照小区居民的意愿经过充分论证后编制规划设计方案,初步方案需公示征询居民意见,半数以上的居民同意后,方可最终定稿实施。”枣园社区党委书记、居委会主任李茂会介绍。
在兴丰街道三合南里社区改造过程中,将社区外闲置的锅炉房和堆煤场进行提升改造,引入便民菜店、社区食堂、品牌餐饮、图书阅读、体育运动等便民服务功能,打造集便民服务和文体活动为一体的综合服务场所。
同时,将闲置的底商空间重新规划,优化地面铺装、墙面门头,将原有陡坡改为适老化台阶及坡道,引入药房、中医、商超、理发等便民业态,针对社区居民、老年人等群体,提供多项便民优惠服务。
苏州 破解“缺地难”“用地难”
鲈乡片区位于苏州吴江区中心地带,四面都难以拓展,改造的空间从哪儿来?
向内“挤”空间。“没有增量,就盘活存量。”吴江区松陵街道建设管理办公室主任陆士春说,小区绿地面积其实不小,只是以前缺乏维护,绿地变成杂草。改造中,将绿地重新规划利用,绿化带更美了,多余空间还能建停车位。
向外“腾”空间。为给居民更多改造用地,位于小区内的社区办公点迁了新址。腾出来的空间将建设日间照料、养老抚幼、卫生服务、助餐服务等便民场所。
破解“缺地难”,还要破解“用地难”。国泰社区是苏州吴中区面积最大的老旧小区。跟大多数老旧小区比,国泰社区闲置土地空间相对充裕,可是却面临“用地难”。“用地要审批,规划要调整,涉及好多部门,不是社区靠一己之力就能完成的。”国泰社区党委书记沈伟说。
借着新一轮改造试点的东风,长期存在的难题迎刃而解,为此苏州加快了老旧小区的改造步伐。
苏州市成立城镇老旧小区改造提升领导小组,统筹20多个相关部门和所属各市、区共同推进改造。“设置统筹协调、财政金融、技术指导、社区保障4个工作小组,环环相扣,打通项目审批绿色通道,实现联审联批。”苏州市住房和城乡建设局党组书记王晓东说。
杭州 让居民“看菜单点菜”
为了让老旧小区改造工作顺利推进,杭州引导居民充分发挥主体作用,实行“两个三分之二”原则,即居民同意改造率和居民对改造方案的认可率必须同时达到三分之二。改什么和怎么改都由居民自己决定,群众的参与感增强了,工作效率和满意度都得到了大幅提升。
“抓住老旧小区改造机遇,破解小区步行道地面破损严重、空中线路杂乱、停车位不足、缺乏活动空间等问题,是红梅社区居民共同的心声。”杭州市江干区闸弄口街道相关负责人说,在改造方案设计前期,街道充分征集居民意愿,邀请浙江工业大学设计院,结合未来社区服务场景,打造更具生态、更有温度、更具活力、更有文化、更加智慧的红梅未来社区。
在改造过程中与群众多商量,让群众多参与,一方面能够精准锁定群众最关心、最急迫的问题,真正通过改造解决居民生活的“痛点”;另一方面也能凝聚各方智慧,让改造持续运转起来,方便改造完成后的管理维护,最终取得多赢效果。
杭州市建委相关负责人介绍,从目前试点经验看,探索“居民主体、政府引导、社会参与”共建共治新模式为杭州老旧小区综合改造提升发挥了重要作用。“大到小区经营管理、加装设施设备、后期维护管理,小到地面修补、墙壁防水粉刷、扶手修缮等,都通过‘两个三分之二’原则体现在改造方案中,其中融入了很多居民集体智慧。”
青岛胶州 见缝插针丰富小区“里子”
走进青岛市下辖胶州市中云街道顺德花园小区,看到崭新的黄色楼体外墙、城堡状的儿童游乐设施、智能的人脸识别设备,让人很难想象这是一个2002年建成的住宅小区。
2020年,胶州市将包括顺德花园在内的三个住宅小区纳入老旧小区改造示范项目,统筹推进管网改造、线路规整、垃圾分类等市政配套基础设施改造提升,以及建筑物外墙、道路等公共部位维修,全面提升老旧小区环境质量。
在老旧小区改造过程中,胶州市住建部门整合利用小区内既有空地资源,见缝插针,建设文化墙、社区党群服务中心、健身设施和儿童游乐设施等,丰富老旧小区的“里子”。例如,在东关小区B区,胶州住建部门在一片过去只有杂草的地块上建设了926平方米的公共服务用房,提供老年助餐、在线医疗等服务。
老旧小区改造,加装电梯是最大难点,各地普遍进展缓慢。而胶州市这三个小区去年加装了79部电梯,占到去年青岛总数的一半。
胶州市住建局党组成员陈刚介绍,一楼住户反对是加装电梯的重要阻力,他们反映的突出问题是电梯井挡光。为此,胶州市对电梯加装方案多次优化,将电梯井与原有建筑间的连廊设计成镂空式,最大程度减轻加装电梯对低楼层采光影响,打消了不少一楼住户疑虑。
与此同时,胶州市动员小区有威望的老人和街坊邻居上门劝说持反对意见的一楼住户。小区居民张耀军就三次登门,成功让她所在单元的一楼住户点头同意。
广州 引导居民出资吸引企业投资
“听说要引入物业服务,居民们都说好,可一到交物业费,肯掏钱的却不多。”广州海珠区工业大道南社区居委会主任徐立林说,这一度让工业大道南421大院的改造遭遇困难。
改造后的小区,要通过引入物业等,建立长效维护管理机制,这需要居民合理出资,更需社会力量参与。421大院引入物业之初,两方的积极性都不太高。
居民这头,对物业的收费标准、服务质量有疑问。企业那头,物业公司也挺委屈。“每个月固定支出4万多元,收上来的物业费却不足1万元,怎么办?”421大院物业管理公司经理黄春南说。
眼看物业管理难以为继,矛盾还得从两头解。一方面,想办法提升物业公司经营回报。“街道利用小区闲置空间重新规划出60个停车位后,交给物业公司来经营。”海珠区瑞宝街道办事处城管科科长蒋科说。固定车位每月500元,临时停车24小时10元,物业通过收取一定停车费贴补了亏空。
另一方面,循序渐进引导居民转变观念。改造后,家门口就有了篮球场和健身设施,文体活动的丰富让小区居民乐开了花。“增设的活动设施都由物业公司运营,居民体验到实实在在的服务后,对物业公司越来越信任。”徐立林说。“现在物业费收缴率已提高到七成,有些居民还自发给其他居民做工作。”黄春南说,目前物业经营已基本实现收支平衡,前期投入也有望尽快回本。
有了良好服务产品的供给,居民的需求慢慢释放出来。“根据调查,居民还有餐饮、养老等多种多样的需求,我们正在寻求与更大的开发企业合作引入更多服务,并进一步探索通过加大金融支持等方式破解改造资金筹集难的问题。”海珠区住房和城乡建设局总工程师何祖建说。
短评
让千家万户居有所安
只要是有利于老百姓的事,就要努力去办,而且要千方百计办好。城镇老旧小区改造关系人民群众最关心最直接最现实的利益问题,就是一件需要努力去办而且要千方百计办好的事。
群众利益无小事。各地在老旧小区改造过程中,紧紧围绕群众所需所盼、所急所忧,拉清单、立标杆、定制度、求实效。改造后的小区,设施齐整、功能齐备、服务齐全,让居民生活更便利、心情更舒畅。一张张幸福洋溢的笑脸,一声声发自肺腑的称赞充分说明,城镇老旧小区是一项民生工程、暖心工程,“改”到了群众的心坎上,让百姓有更多的获得感、幸福感、安全感。
老旧小区改造不仅优化了居民的生活环境,还改善了百姓的消费预期、提升了消费意愿。改造提高了小区的硬件设施和公共服务支撑能力,能促进家具、家电、汽车等消费。改造资金基本上由政府部门和企业“出大头”,居民只需“出一点”就能满足改善性住房需求,可以省下一大笔钱用于日常生活消费。改造还提升了小区周边地段的商业价值,满足居民就近消费的需要。一句话,城镇老旧小区改造能助力居民消费“挖潜”,助推经济发展。
我们期待,一个个老旧小区展现新貌,让千家万户居有所安,使改革发展成果更多更公平惠及全体人民。
(综合新华社、人民日报、人民网、中国新闻网)整理/珠江时报记者黎国栋