/核/心/提/示/

春生夏长，万物走向繁茂，在夏日的活力与热情中，开拓前进是奋斗者最好的姿态。迎着朝阳，里水河村社区负责村级工业园改造的两委干部刘立铭走在河村碧湖路上，看着眼前全新8层的高标准厂房，他在期待着一个好消息：今年河村推出的50亩村级工业园旧厂房能顺利推进改造。

说起河村，不少人对其印象就是“富裕”“村民安居乐业”。而河村村民靠着敢为人先、积极开拓的奋斗精神，让河村成为里水最早一批富起来的村（社区）。2021年，河村村组两级经济收入1.1218亿元，人均分红1.5万元，已成为名副其实的“亿元村”。

“亿元村”致富的背后，有政策东风，有紧抓机遇的迅猛，更有立足全域土地综合整治新起点，全面发力村级工业园改造的高瞻远瞩。区别其他村组，河村人似乎更懂得“养藏之道”：每年都会提留资金进行村级工业园改造，拒绝“分光吃光”，提留资金成为村集体

收入逐年上涨的源头活水。

/政策东风/

三次精准踩点走出致富路

翻开地图可见，河村社区位于里水镇城区南面，东临里水河道，周边与邓岗、甘蕉、沙涌、新联为邻，离广佛江珠高速盐南公路仅有7分钟车程，离沙涌收费站仅5公里。可以说，河村一头连着里水镇城区，一头连着广佛交界的重要地段，区位优势明显。

好风凭借力，送我上青云。回溯来路，河村社区发展历程中的这三次精准踩点，借着政策的东风，走出了一条致富之路。

第一次是在上世纪80年代，当时的河村凭借改革开放的利好，以出租土地及厂房、招商引资为发展方向，吸引国内外客商前来投资办厂。同时河村大力发展集体经济，出现了集体、私营并进的大好局面，2002年全村已有企业200多家，河村收获了第一桶金。

第二次是2006至2007年，河村将部分租期到期企业，以及高能耗、高污染企业的土地与物业回收，淘汰落后产能，再以更高的价格引入环境友好型的企业。这一轮“腾笼换鸟”，促使河村产业升级换代，集体收入成倍增长。

第三次正在当下，河村借全域土地综合整治，以及南海建设广东省城乡融合发展改革创新实验区的东风，全面发力村级工业园改造，释放土地空间，塑造新的城市面貌，为河村未来发展腾出空间。

/初尝甜头/

低矮厂房变大楼租金翻10倍

“上世纪90年代初，当其他村的租赁形式还停留在以出租地块为主的时候，河村就已经开始自建厂房出租。一开始没有足够资金建设大批厂房，我们就借钱建设一部分、出租一部分，在获取租金收入后再集中投入自建厂房。”刘立铭算了一笔账，一般出租地块承包给别人建设厂房的期限在30至40年左右，按照以往的物价，厂房的价格在7至8元/平方米，但目前的厂房租赁价格已经翻倍，这部分物业升值红利村集体无法享受。

“我们一方面需要通过租赁地块来补充村集体资金，另一方面，我们也要长远考虑，留存相应的土地、资金资源来建设自有厂房。因此，如何平衡好自建厂房和地块租赁的数量关系非常重要。”刘立铭说，目前社区自建厂房和租地的比例在8:2，这样在很大程度上保障了河村的长远发展，也牢牢把握了规划的主动权。

此外，河村在发展规划中也有一套专属的资金留存方法，那就是“分六留四”。河村每年年终会将收入的60%作为股东分红，其余的40%会留存在村组两级，作为改善集体福利和发展资金，这使得河村发展更有保障。

随着土地投入不断增大，在没有用地指标的情况下，河村将目光投向了“高空”。2010年落成、坐落在月池东路的四层现代化大楼——双德一号食品厂是河村第一栋真正意义上通过正规报建的工业厂房。高容积、高利用率带来的高租金收入，让河村首次尝到了“工业上楼”的甜头，也拉开了河村推进村级工业园改造的大幕。

“山塘工业区车间一”原是6座低矮砖瓦厂房，一年租金收入仅65万元。2021年由河村经联社自筹3300万元资金改造，经过重新规划后变成全新8层的高标准大楼，总面积达23400多平方米，每年租金超600万元，是原来的10倍。村级工业园改造带来的经济效益，由此可见一斑。

河村的工业厂房大多建设于上世纪90年代末，主要以五金、鞋业、纸业、皮革等企业为主，存在污染和噪音问题。落后的旧厂房已经满足不了社区居民对美好幸福生活的追求。“山塘工业区车间一”成功改造的范例，给了经济社坚定的改造信心和良好范例，河村的各个经济社纷纷抢滩村级工业园改造的利好政策。

“看到强烈的收益对比，不少经济社都心动了，纷纷自筹资金拆旧建新。”刘立铭表示，各个经济社都达成了改造的共识，村级工业园改造在社区内已经步入良性循环阶段，目前河村已推出了十大村级工业园改造项目，超10万平方米的旧厂房正在推进改造，2022年将推出50亩的村级工业园改造计划。

/因地制宜/

灵活运用各种土地改造模式

在改造的过程中，河村打破了由村组两级出资改造的单一模式，根据各经济社特点采取多种模式灵活进行，如利用自有资金、村民集资、银行融资贷款、与承租业主合作共同开发等模式。

经联社不用投入一分资金，就能将厂房租金从每年50多万元提升到400万元以上。这样的好事真的有吗？是的，河村做到了！

河村经联社大头岗9号旧厂房改造项目，占地20亩，原为租地30年，由承租方自建低矮瓦片厂房，改造时还有18年租期，地租每年50多万元。河村社区与原租赁方达成一致协议，通过延长租期的方式，由租地方组成联合体自拆旧厂房并按照容积率达到3.0、建筑面积不少于38000平方米等要求自行出资改造。

经联社不用投入一分资金，原租期18年租金不变，但从第19年起估计租金能提升到每年400万元以上。

“改造期间也并非一帆风顺，改造初期大部分土地权益人对此并不愿意，我们吃了不少‘闭门羹’。”刘立铭表示，经过社区改造工作组讨论发现，权益人们不是“铁了心”不肯签，只是存在顾虑，“权益人对未来没有信心，我们就先做些东西给他们看！”

在经过大量前期调研、市场评估后，河村社区改造工作组提出了合理的补偿标准，递给权益人，同时结合里水颁布的《佛山市南海区里水镇工业园改造提升扶持奖励办法》阐明利弊。在多方合力之下，逐渐平衡了权益人改造预期，获得了认可。当第一名权益人在补偿方案上签了字，社区改造工作组打开了突破口，工作思路愈发清晰。

这次改造也让河村经联社大头岗9号旧厂房项目的权益人谢重兵尝到了村改红利，本次他和项目内其他投资人投入3300万元对旧厂房进行改造，获得了里水镇工业园改造提升扶持超590万元的奖励金额。

“原有的旧厂房较难满足环保、消防、安监等的监管要求，作为企业主，我们也意识到升级厂房是大势所趋。”谢重兵表示，延长租期改造是一项双赢的改造政策，平衡了租地方和村集体的收益，同时政府的补贴金额也在一定程度上补偿了厂房建设期的空白收入。

除了“延期改造”，河村还积极运用“毛地入市”的方式，对于未达手续齐全（有集体所有权证、无集体使用权证）或土地上盖建构筑物租约未到期的农村集体建设用地引入社会资本，将西紫细岗头项目地块占地25.5亩的低矮厂房改造为占地面积不少于51000平方米的高层工业厂房，改造前租金收入每年100万元，改造后经济收入可翻2至3倍，达到每年200万至300万元。

依托村级工业园改造，河村富了起来，村容村貌变得更美，村民们的获得感、幸福感更强了。

相信在不远的未来，前往河村游玩的游客不仅可以在这里肆意享受美丽乡村的魅力，还能侧耳倾听“亿元村”的致富密码。

文/图佛山新闻网记者杜婉容陈家俊

通讯员何绰妮梁嘉敏