新年想买房，这些法律知识学起来
支付了首付及部分按揭的房子能退掉吗？
■现实困惑
白某于2009年8月购得一处商品房，并在支付了首付款后顺利办妥银行按揭贷款。此后，由于工作调动，白某需去别的城市工作。白某想退掉已购的房子，但白某不知如何处理已交纳了首付款和部分按揭的房子。那么白某能否要求退掉房子呢？
■律师说法
白某无法要求退掉房子，只能与开发商及银行协商解决。我国《合同法》规定依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。白某与开发商签订了房屋买卖合同，又与银行签订了按揭贷款合同，就应当按照约定履行自己的义务，否则将承担违约责任。所以，白某如想与开发商解除买卖合同，只能与开发商及银行友好协商，支付一定的补偿金或违约金，或者看开发商有无违约行为。
■法条链接
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
买房未成也要向中介支付中介费吗 ？
■现实困惑
外地来京工作的柳某委托一家房屋中介公司为他联系买房。双方签订合同，约定中介公司向柳某提供购房信息，柳某向中介公司支付购房款的1%作为中介费。如果基于不可抗拒因素导致买卖不成，柳某也要向房屋中介支付佣金。后来中介公司为柳某找到一处房屋，柳某与房主很快签订买卖合同，但双方办理过户时，却被告知银行不准转按揭，双方无奈撤销了买卖合同。此时中介公司找到柳某，要求柳某支付5000元中介费。柳某以房子没有买成为由拒绝。于是中介公司将柳某诉至法院，要求柳某支付中介费用。柳某需要向中介公司支付中介费吗？
■律师说法
柳某不需要向中介公司支付中介费。本案柳某与中介公司之间的合同属于居间合同。所谓居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
■法条链接
《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。
房子的保修期如何计算？
■现实困惑
老王准备在市区购买一套商品房，但由于该地区所处的地理位置气候条件比较恶劣，日后免不了为房屋修修补补。为此，老王咨询了几个朋友，朋友告诉老王在跟开发商签订合同时一定要注意保修期的问题。
老王纳闷了：房子也有保修期，那房子的保修期如何计算？
■律师说法
房子保修期的长短，一般是由买卖双方根据自己的实际情况协商确定的。新房的保修期是从房子的交付之日开始计算。但是，即使房地产商与买房者约定保修期从交付使用日起算，他们也很可能会做一些手脚。比如，将房屋竣工验收合格到交付之间的时间计算在内。所以，买房者在与开发商签订合同时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间给自己带来损失。
■法条链接
《商品房销售管理办法》第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
开发商隐瞒实情，要双倍赔偿买房人吗？
■现实困惑
张某2008年购买了某房地产开发有限公司的一套预售商品房。双方在合同中载明商品房手续合法，取得了商品房预售许可证。后来，张某向房产公司交付了房款，房产公司也按合同约定将房屋交付张某使用。张某在办理房屋所有权证时得知购买的商品房并未取得商品房预售许可证，暂时无法办理房屋所有权证。张某以故意隐瞒事实，构成恶意欺诈为由要求房地产公司返还房款及利息，并承担双倍赔偿责任。那么张某的主张能否得到法院支持？
■律师说法
张某可以要求返还房款及利息，但无法主张双倍赔偿。我国法律虽然规定因开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明而导致订立的商品房买卖合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是，赔偿金作为对出卖人的惩罚性赔偿，不在于弥补买方的实际损失，而在于对其恶意违约的惩罚，并且由于房产本身价格很高，统一适用双倍赔偿则惩罚过于严重。所以，对于出卖人的恶意程度、买受人的损失大小应由具体案情来裁量，而不能一概以双倍赔偿论之。
■法条链接
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
整理/珠江时报记者李阳
