案例1

因房地产公司违约而损失贷款利息，可要求赔偿吗？

●现实困惑

刘女士在某房地产开发公司选中了一套房屋，签订了购房合同并顺利办妥银行按揭。半年后，房地产公司通知刘女士收房。刘女士接房后发现房屋的面积误差比例达到5%，且主体结构质量存在严重问题。刘女士要求退房，并要求房地产公司赔付自己的银行贷款利息。房地产公司表示愿意退房，但对贷款利息拒绝承担。刘女士的要求有法律依据吗？

●律师说法

房地产开发公司应当退还房款并赔偿刘女士的贷款利息。我国《合同法》规定出现违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以解除合同。因此，在房地产公司未按约定向刘女士提供合乎质量标准的房屋时，刘女士享有单方解除合同的权利，此时房地产公司应退还刘女士所交房款。根据在于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于违约所造成的损失。本案中刘女士因房地产公司的违约行为，损失了贷款利息，并且是由房地产公司违约造成的，因此房地产公司应承担赔偿责任。

案例2

购买的房子面积缩水怎么办？

●现实困惑

2007年张某与某房地产公司签订购买商品房合同。合同上注明该房套内面积为92平方米，但没有对面积不符的情况作出约定。后来，张某发现房产商为其办理的“房地产产权证”上记载的套内面积为84平方米。张某与地产公司就短缺面积的赔偿问题未达成一致。那么张某应该要求房地产公司退款还是赔偿呢？

●律师说法

张某应当要求房地产公司按误差率为3%的原价退款及超过3%部分的房价款双倍返还。我国法律规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与买卖合同约定面积不符时，合同有约定的按约定办理，无约定或约定不明的按3%的实际价结算，超过3%的房价款由卖方双倍返还。所以，张某可以要求开发商92×3%的部分按原价退款，（92-84）-（92×3%）的部分按房价的双倍返还。

案例3

抵押贷款买房，产权证应押在银行吗？

●现实困惑

2009年6月王某购得住房一套，并办理了房屋抵押贷款。此后，王某按月交纳贷款，但始终没有见过自家房子的产权证，王某也认为产权证作为银行的抵押证明应该由银行保管。然而，有一次王某偶然听同事说虽然房子办理了抵押登记，但产权证应该由自己保管。王某心里直打鼓，不知如何办理才好。那么，王某的产权证到底应该由哪一方保管呢？

●律师说法

虽然王某办理了房屋抵押登记，但产权证应由王某保管。已依法取得房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。也就是说银行应当在房屋所有权证上载明权利种类为“抵押”，等购房人还完全款后再为他办理抵押注销手续。但房屋的产权证应当由购房人保管。

案例4

新房出现质量问题如何解决？

●现实困惑

2009年4月，庞某购买了某房地产公司开发的住宅楼。然而，住进去没多久庞某发现，面积36平方米的客厅地面出现了下沉，四周墙角也出现了裂缝。而此房经有关部门鉴定为：主体结构不符合国家建筑结构规范，墙角的裂缝宽度超过允许范围。

庞某找开发商交涉，要求退房，而开发商承认房子存在质量问题，但开发商只同意维修，不肯退房。庞某的问题应该如何解决呢？

●律师说法

庞某可以要求开发商退房并为他的损失承担赔偿责任。我国法律规定，主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给退房人造成损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任。本案中，庞某的房屋经有关部门鉴定为主体结构不符合国家建筑结构规范，显然属于主体结构质量不合格，所以，理应为此承担责任，为庞某退房，并承担赔偿责任。

●法条链接

《城市房地产开发经营管理条例》

第十六条：房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律法规的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。

第三十二条：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

整理/珠江时报记者李阳